На сегодняшний день изменились требования к строительству и оформлению прав на индивидуальные жилые дома, а также на садовые домики. О нововведениях, которые касаются многих граждан, более подробно рассказывает начальник Междуреченского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области Татьяна Гусакова.
Что изменилось в законодательстве?
- Прежде всего, это изменения в Градостроительный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), которые были внесены Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №340), вступившие в силу 4 августа прошлого года. Кроме того, 1 января 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №217). В связи с изменениями в указанные законы введены новые требования к строительству жилых и садовых домов, а также изменен порядок оформления документов и регистрации права собственности на вновь созданные объекты недвижимости.
Можно строить без разрешений?
- Еще недавно собственнику земельного участка для возведения на нем жилого дома необходимо было получить разрешительную документацию (разрешение на строительство, а затем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию). Сегодня требования о получении разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства отменены. Однако, это не означает, что можно строить что угодно, и как угодно. Закон №340 существенно изменил процедуру оформления документов, причем не только на индивидуальные жилые дома, расположенные на земельных участках для индивидуального жилищного строительства, но и на дома, расположенные на садовых участках. Законодатель ввел уведомительный порядок начала и окончания строительства объектов недвижимости.
Что представляет собой уведомительный порядок строительства?
- При уведомительном порядке застройщику жилого или садового дома необходимо направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (в Междуреченске это Управление архитектуры и градостроительства), уведомление, как при начале строительства дома, так и при завершении его строительства. Уполномоченный орган принимает решения также в форме уведомления.
Уведомление – это документ, в котором собственник (или владелец) земельного участка извещает орган местного самоуправления о начале строительства дома и указывает его конкретные характеристики. Такое уведомление составляется по форме, утвержденной Минстроем РФ. Уведомление заполняется в письменном виде и содержит следующие данные: 1) о застройщике (физическом лице): фамилия, имя, отчество, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства;
2) о земельном участке: кадастровый номер, точный адрес или описание местонахождения, сведения о правомочиях застройщика в отношении участка; 3) сведения об объекте: данные о разрешенном виде использования, цель обращения (строительство или реконструкция), информация о параметрах (высота, площадь, отступы от границ) и схематическое изображение планируемого объекта. К уведомлению должны быть приложены необходимые документы, перечень которых предусмотрен законодательством. Направить уведомление о планируемом строительстве жилого или садового дома можно посредством личного обращения, в том числе через МФЦ, заказным письмом по почте, или через Портал государственных услуг.
При поступлении уведомления от гражданина (застройщика) уполномоченный орган в течение 7 дней проводит проверку соответствия указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, и обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве, а также допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, а затем направляет заявителю одно из уведомлений:
1) уведомление о соответствии параметров жилого или садового дома установленным параметрам и допустимости его размещения на земельном участке,
2) уведомление о несоответствии постройки установленным параметрам и (или) недопустимости её размещения на земельном участке.
Получение уведомления о соответствии постройки считается согласованием уполномоченным органом строительства (или реконструкции) объекта, и даёт право застройщику вести строительство в указанных параметрах в течение 10 лет со дня направления своего уведомления. При этом данный срок строительства сохраняется и при переходе прав на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости (например: при продаже или дарении).
Если же в ответном уведомлении уполномоченного органа говорится о несоответствии параметров дома, указанных в уведомлении застройщика о планируемом строительстве, или о недопустимости размещения дома на его земельном участке, то этот ответ означает запрет на строительство по указанным причинам. Возможно, что на участке вообще нельзя строить дом, или у застройщика нет прав на земельный участок, или параметры возводимой постройки противоречат установленным требованиям.
Куда следует обращаться застройщику по окончании строительства?
- Завершив строительство, гражданину (застройщику) сначала следует подготовить технический план выстроенного жилого или садового дома. Для этого необходимо обратиться к кадастровому инженеру. На основании поступившей заявки, уполномоченный специалист произведет выезд для замеров и определения координат строения. По итогу работ будет подготовлен технический план, который должен соответствовать требованиям, установленных Законом о регистрации (следует заметить, что технический план изготавливается в электронном виде).
Далее застройщик должен направить в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства жилого либо садового дома (уведомление должно быть подано не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства (реконструкции) объекта). К уведомлению об окончании строительства необходимо приложить технический план объекта и документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права на построенный дом (в размере 350 рублей).
Каким образом будет оформлено право собственности гражданина на выстроенный дом?
- После получения уведомления застройщика об окончании строительства уполномоченный орган проводит проверку сведений, указанных в уведомлении о планируемом строительстве. Проверка осуществляется в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства. По результатам такой проверки орган направляет застройщику уведомление о соответствии либо о несоответствии построенного объекта требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
Важно отметить, что теперь лицо, построившее жилой или садовый дом, может не обращаться в орган регистрации прав за оформлением права собственности. Обязанность по государственному кадастровому учету и государственной регистрации права собственности возложена на орган местного самоуправления. В срок не позднее 7 рабочих дней уполномоченный орган обязан направить в электронном виде в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, с приложением следующих документов: уведомление об окончании строительства, представленный застройщиком технический план, соглашение об определении долей в праве собственности на дом (если участок, на котором построен объект, принадлежит нескольким лицам).
Если орган местного самоуправления по каким-либо причинам не сможет в установленный срок направить заявление в Росреестр, то гражданин может сделать это самостоятельно. Росреестр в таком случае самостоятельно запросит у органа местного самоуправления все необходимые документы в рамках межведомственного взаимодействия.
Возможно ли теперь строительство жилого дома на садовом земельном участке?
- Да, действительно, Законы №340 и №217 позволяют владельцам садовых участков возводить на своих участках жилые дома.
Для жилого дома, находящегося на садовом земельном участке, установлены те же самые признаки, что и для индивидуального жилого дома, находящегося на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства.
Вступивший в силу 4 августа 2018 года Закон №340 установил равнозначность понятий «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом». Сегодня жилой дом, возводимый на садовом участке, так же, как и индивидуальный жилой дом, – это отдельно стоящее здание, обладающее следующими характеристиками одновременно: 1) с количеством надземных этажей не более чем 3, 2) высотой не более 20 метров, 3) состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, 4) не предназначенное для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (то есть на квартиры, части).
В чем тогда отличия «садового» дома от «жилого» дома, построенного на садовом участке?
- «Садовый дом» – это новое понятие, введенное Законом №217, которое означает «здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании». То есть садовый дом – это объект нежилого назначения, в отличие от жилого, в садовом доме нельзя проживать постоянно и нельзя прописаться.
Садовыми домами признаются расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения сезонного или вспомогательного использования, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости с назначением «нежилое» (до дня вступления в силу Закона №217), то есть это любые нежилые здания, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами.
Уведомительный порядок строительства распространяется на любые строения?
- Уведомительный порядок строительства касается жилых домов на земельных участках, предоставленных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) либо для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также жилых и садовых домов на садовых земельных участках.
Для строительства гаража, бани, беседки и иных хозяйственных построек по-прежнему не требуется ни разрешений, ни уведомлений.
Следует заметить, что до 1 марта 2019 года действует переходный период: правообладатель садового участка имеет возможность выбора способа оформления построенного им жилого или садового дома. Застройщик вправе оформить дом в уведомительном порядке либо осуществить государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на дом по правилам, установленным для объектов недвижимости, для строительства которых не требуется получения разрешения на строительство. Во втором случае уведомления не направляются, технический план готовится на основании проектной документации либо декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости, и правоустанавливающего документа на садовый участок.
После 1 марта 2019 года уведомительный порядок начала и окончания строительства жилых и садовых домов, а также их оформления в собственность будет обязательным для всех.
Каковы последствия в случае ненаправления уведомлений о строительстве?
- Уведомительный порядок с 1 марта этого года будет обязательным для всех индивидуальных застройщиков. Несоблюдение уведомительного порядка строительства (реконструкции) жилого либо садового дома может привести к негативным для застройщика последствиям – дом, построенный (реконструированный) с нарушением законодательства:
1) могут признать самовольной постройкой и обязать застройщика снести такую постройку (если решение о сносе не выполнит сам землевладелец, в дело вступит орган местного самоуправления, так как снос самостроя в этом случае стал обязанностью местных властей, а не правом, как раньше),
2) невозможно будет оформить в собственность (отсутствие уведомления об окончании строительства является основанием для принятия решения о приостановлении учетно-регистрационных действий, а затем и отказа в государственном кадастровом учете и государственной регистрации права собственности).
Поэтому, чтобы избежать таких проблем, необходимо соблюдать требования действующего законодательства.
